Le mythe de la stabilité

L'immobilier n'est pas stable, il est lent

Ce sont deux choses différentes. La valeur d'un bien change peu à l'échelle d'une journée ou d'un mois, parce qu'aucun prix n'est affiché en continu. Mais à l'échelle d'une décennie, elle bouge — parfois fortement.

La France a connu une chute des prix de l'immobilier ancien de l'ordre de 30 à 40 % en région parisienne entre 1991 et 1998. La crise des subprimes de 2008 a touché plus modérément la France (–10 % sur deux ans selon les données HSBC et INSEE–Notaires) mais a fait plonger des marchés entiers à l'étranger — États-Unis, Espagne, Irlande — de 30 à 50 %. Plus récemment, la remontée brutale des taux d'intérêt depuis 2022 a fait reculer les prix de plus de 6 % entre fin 2022 et fin 2024 dans de nombreuses zones françaises, avant un retour à la hausse modeste en 2025.

La stabilité ressentie tient à l'absence de cotation visible, pas à une absence de mouvement.

La rentabilité réelle, frais déduits

Acquérir un bien suppose des frais liés à l'acquisition compris entre 7 et 8,5 % du prix payé dans l'ancien, auxquels s'ajoutent fréquemment entre 3 et 8 % supplémentaires selon le mode de transaction, ainsi que les frais de garantie de prêt.

La détention génère ensuite ses propres charges : taxe foncière (en moyenne 1 117 € par propriétaire en 2025, en forte hausse sur cinq ans dans les trente plus grandes villes), entretien et travaux (0,5 à 1 % par an selon l'IGEDD), charges de copropriété, vacance locative, risque d'impayés. À la sortie, à nouveau des frais et, le cas échéant, la fiscalité sur la plus-value.

Une fois ces postes déduits, le rendement net est souvent bien plus modeste qu'on ne l'imagine — et souvent retenu, faute de meilleure alternative connue, plutôt que pour ses mérites propres.

La comparaison sur longue durée

C'est le point le plus parlant.

L'indice des prix de l'immobilier ancien en France a été multiplié par environ cinq fois entre 1985 et aujourd'hui — soit autour de +400 % sur quarante ans, selon les séries longues IGEDD–Notaires–INSEE.

Sur la même période, l'indice boursier Nasdaq Composite a été multiplié par plus de cent fois — passant d'environ 250 points début 1985 à plus de 26 000 points début 2026 — soit près de +10 000 %. Vingt à vingt-cinq fois davantage.

Et ce, en parlant uniquement du métier classique d'allocation longue : sans même évoquer le métier technique qui fait l'objet du troisième article de cette série.

Pourquoi cette perception persiste

Pourquoi alors l'immobilier reste-t-il, dans l'esprit du plus grand nombre, le placement « sérieux » par excellence ? Parce qu'il est tangible : on le voit, on le touche, et son prix ne s'affiche pas chaque seconde sous nos yeux. Ce n'est pas une preuve de stabilité. C'est un réconfort psychologique.

Cela ne disqualifie pas l'immobilier — il a ses usages, sa logique patrimoniale, sa place dans certaines stratégies. Mais cela ramène les choses à leur juste mesure : la stabilité ressentie n'est ni un rendement, ni une garantie.